Questions de procédure relatives aux requêtes en expulsion Ligne directrice 10

(Available in English)

Les Lignes directrices d’interprétation visent à aider les parties à comprendre l’interprétation de la loi que fait habituellement la Commission de la location immobilière (CLI), à guider la conduite des membres de la CLI et à favoriser la cohérence des décisions. Les membres ne sont toutefois pas tenus de suivre ces lignes directrices et peuvent prendre les décisions qu’ils jugent appropriées en se fondant sur les faits présentés.

La présente ligne directrice porte sur les avis de résiliation, les requêtes en expulsion déposées par les locateurs aux termes de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (la « LLUH ») et les ordonnances rendues par la CLI à la suite de ces requêtes.

Avis de résiliation

La signification d’un Avis de résiliation (« Avis ») valide par un locateur est une étape obligatoire pour la plupart des requêtes en expulsion1. La CLI ne peut résilier la location et rendre une ordonnance d’expulsion à moins que chaque locataire occupant le logement locatif ait reçu du locateur un Avis de résiliation valide et que le locateur ait réussi à prouver le ou les motifs invoqués dans l’Avis lors de l’audience relative à la requête.

En vertu du paragraphe 43(2) de la LLUH, les locateurs doivent utiliser le formulaire d’Avis de résiliation prescrit. Les formulaires prescrits comprennent les exigences obligatoires prévues aux alinéas 43(2)a) à c) de la LLUH.

Lors d’une audience, le membre de la CLI doit déterminer si l’Avis satisfait aux exigences de la LLUH. La CLI doit également déterminer si la date et le mode de signification de l’Avis à chaque locataire satisfont aux exigences de la LLUH.

Les Avis de résiliation qui sont défectueux parce qu’ils ne satisfont pas aux exigences de la LLUH sont nuls et ne peuvent être modifiés pour corriger une erreur : Boomer v. Arvane Farms Ltd., 2025 ONSC 1772 (CanLII), art. 21.

Toutefois, lorsqu’un Avis contient une erreur ou qu’un locateur n’a pas utilisé le formulaire prescrit, le membre doit également décider si l’Avis se conforme pour l’essentiel aux exigences de la LLUH, conformément à l’art. 212 de la LLUH.

Si un Avis est défectueux et n’est pas jugé comme se conformant pour l’essentiel aux exigences, la partie de la requête relative à l’expulsion sera rejetée. Toutefois, si la requête du locateur vise également le paiement de l’arriéré de loyer ou d’autres indemnités, la CLI pourrait être en mesure de donner suite à ces requêtes à l’audience même si l’Avis est défectueux. Voir, par exemple : Kim v Fedchenko, 2025 ONLTB 50920 (CanLII), Thomas v Rochead, 2022 CanLII 51505 (ON LTB).

Chaque type d’Avis comporte des instructions qu’un locateur doit examiner avant de remplir l’Avis et de le remettre au ou aux locataires.

Date de résiliation

En vertu de l’alinéa 43(1)b) de la LLUH, l’Avis de résiliation doit préciser la date exacte de résiliation sans équivoque ni condition. Une date de résiliation incorrecte ne peut être modifiée ou corrigée après que l’Avis a été donné au locataire et rend probablement cet Avis invalide. Par exemple, le fait d’indiquer une période, mais non une date précise (« 10 jours » plutôt que « 16 avril 2026 ») peut être insuffisant : Re Bianchi and Aguanno, 1983 CanLII 1967 (Div. Ct.). Voir aussi, par exemple : Islam v Nicholls, 2026 ONLTB 41193 (CanLII); Ricci v Galick, 2021 CanLII 103190.

Toutefois, dans Mallia v Wolch, 1991 CanLII 8296 (Div. Ct.), la Cour a statué qu’un avis de résiliation était valide malgré l’inscription d’une date de résiliation de location inexistante (31 novembre 1989). La Cour a estimé que l’intention du locateur était claire, à savoir résilier le bail avant le début de la période de location au mois commençant le 1er décembre, et que l’Avis n’avait ni induit en erreur ni semé la confusion chez le locataire.

Chaque motif d’expulsion est soumis à une exigence différente quant à la date de résiliation dans la LLUH. De plus, dans certains cas, la date de résiliation varie en fonction des conditions de la convention de location conclue entre le locateur et le locataire. Par exemple, dans un Avis de résiliation pour usage personnel du locateur en vertu de l’article 48 de la LLUH (« Avis N12 »), la date de résiliation survient au moins 60 jours après celle de remise de l’Avis et tombe le jour où expire une période de location ou, si celle-ci est à terme fixe, le jour de ce terme.

La date de résiliation doit respecter au moins le délai de préavis minimum prévu pour ce motif d’expulsion ou, lorsque plusieurs motifs de résiliation et d’expulsion sont énoncés dans le même Avis avec des délais de préavis différents, le délai de préavis le plus long.

Lors du décompte des jours permettant de déterminer la date exacte de résiliation, la date à laquelle l’Avis est donné au locataire n’est pas incluse, mais la date de résiliation l’est (règle 1.13 des Règles de procédure de la CLI). Comme il est mentionné ci-dessous, si l’Avis est envoyé par la poste ou par messager au locataire, il convient d’ajouter des jours supplémentaires pour déterminer la date à laquelle l’Avis est réputé avoir été donné.

L’article 56 du Règl. de l’Ont. 516/06 pris en application de la LLUH et la règle 1.6a) des Règles de procédure de la CLI prévoient que la CLI ne peut ni proroger ni raccourcir un délai de préavis exigé par la LLUH. Voir, par exemple : Hebibasi v Good, 2026 ONLTB 2212; Harkamal v Moncada, 2025 ONLTB 74193; and Alexei v Linhares, 2026 ONLTB 5677.

Nommer les parties – Locataires ou locateurs multiples

Si le locateur a conclu une convention de location avec plusieurs locataires, l’Avis de résiliation doit mentionner le nom de chacun d’entre eux et être donné à tous les locataires occupant le logement locatif. Si tous les locataires occupant les lieux ne sont pas nommés et si l’Avis ne leur est pas signifié en bonne et due forme, celui-ci pourrait être jugé invalide.

Les occupants du logement locatif qui ne sont pas locataires, comme les enfants mineurs ou les invités du locataire, ne doivent pas être nommés dans l’Avis de résiliation ni dans la requête et seront retirés de la liste des parties figurant dans la requête. Le fait de nommer des occupants dans un Avis ne rend pas celui-ci invalide. Voir, par exemple : Nunzio Joseph Pinelli v Lowe, 2023 ONLTB 37894.

Les ordonnances d’expulsion de la CLI accordent au locateur la libre possession du logement locatif, ce qui signifie que tous les locataires et autres occupants doivent quitter les lieux.

S’il y a plusieurs locateurs, n’importe lequel d’entre eux peut signifier un Avis de résiliation à un locataire, sans qu’il soit nécessaire de nommer tous les locateurs. Toutefois, seuls certains locateurs sont habilités à signifier des Avis de résiliation N12 en vertu de l’article 48 ou du paragraphe 49(2) de la LLUH. Pour obtenir de plus amples renseignements, consultez la ligne directrice 12 – Expulsion pour usage personnel, réparations et affectation à un autre usage.

Adresse du logement locatif

En vertu de l’alinéa 43(1)a) de la LLUH, un Avis doit également indiquer le logement locatif qu’il vise.

L’Avis doit indiquer l’adresse complète du logement locatif, y compris le numéro du logement (p. ex. logement 202 ou sous-sol), la ville ou la municipalité et le code postal. Si l’adresse du logement locatif est incomplète ou incorrecte, l’Avis pourrait être défectueux. Toutefois, comme il est mentionné ci-dessous, la CLI doit également déterminer si un Avis comportant une adresse incomplète ou incorrecte se conforme pour l’essentiel à l’exigence de la LLUH relative à l’identification du logement locatif, comme indiqué ci-dessous. Voir, par exemple : Bennett v Smith, 2025 ONLTB 80835.

L’Avis doit être signé au nom du locateur

En vertu de l’alinéa 43(1)c) de la LLUH, l’Avis doit être signé par le locateur ou son représentant, mais ce dernier n’est pas tenu d’être autorisé à fournir des services juridiques : Rivera v. Eleveld, 2022 ONSC 446. Dans Kyerematen v Warden, 2025 ONLTB 42596, la CLI a déterminé qu’un Avis était défectueux, car la personne qui l’avait signé n’était ni le locateur, ni un représentant, ni un avocat, ni un parajuriste du locateur. Il s’agissait en réalité d’un employé d’un organisme qui offrait des services sociaux aux résidents de l’ensemble d’habitation du locataire.

La Cour divisionnaire de l’Ontario a également statué qu’un Avis de résiliation non signé peut être valide, à condition que le nom du locateur soit dactylographié ou apparaisse dans la modification de signature. Voir : Van-Hees v Sui, 2025 ONLTB 17224, citant Darragh Construction & Investments Ltd v Cain (Ont. Div. Ct.), [1988] O.J. No. 597.

Motifs et détails

Le paragraphe 43(2) de la LLUH stipule qu’un Avis doit exposer les « motifs de la résiliation, ainsi que les détails y afférents ».

Dans Ball v Metro Capital Property, [2002] O.J. No. 5931 (Div Ct.), l’Avis en cause était un Avis N5 annulable. La Cour divisionnaire a statué qu’il y a plusieurs raisons d’exiger d’un locateur qu’il fournisse des motifs et des détails suffisants dans l’Avis. Le locataire a le droit : de connaître les faits qui lui sont reprochés; de prendre une décision éclairée quant à la contestation ou non des allégations; et d’examiner s’il convient de mettre fin à son comportement dans un délai de sept jours, ce qui annulerait l’avis.

Le niveau de précision et la nature des renseignements à fournir varient en fonction du contexte de l’Avis. Dans Boomer v Arvane Farms Ltd, 2025 ONSC 1772, la Cour divisionnaire a confirmé la décision de la CLI selon laquelle, lorsqu’un Avis ne peut être annulé par le locataire, il n’est pas nécessaire d’exiger le même niveau de précision.

Si l’Avis prête à confusion au point qu’une personne raisonnable ne puisse en comprendre la signification, la CLI peut le juger défectueux. Cela peut notamment concerner des explications imprécises ou incohérentes quant au motif pour lequel l’Avis a été donné. Un Avis qui invoque seulement un motif qui n’est pas un motif d’expulsion aux termes de la LLUH peut être jugé invalide. Dans certains cas, le fait d’ajouter un tel motif à un motif légitime peut amener un membre à considérer que l’Avis est défectueux.

Dans TSL-84761-17 (Re), 2017 CanLII 84842 (ON LTB), le membre a jugé les Avis nuls, car ils comprenaient deux lettres d’accompagnement trompeuses qui donnaient une interprétation erronée de la loi en affirmant que les locataires devaient quitter leur logement. Comme l’a expliqué le membre, un locataire peut rester dans son logement s’il n’est pas d’accord avec un Avis et s’il présente des observations à la CLI lors d’une audience. Voir aussi CMHA v Grinnus, 2025 ONLTB 34091.

En fin de compte, la question de savoir si l’Avis est adéquat consiste à déterminer s’il communique suffisamment clairement les éléments nécessaires pour qu’un locataire puisse en comprendre le contenu et les options qui s’offrent à lui.

Fait de se conformer pour l’essentiel

Le paragraphe 212(1) de la LLUH stipule que « [l]e fait de se conformer pour l’essentiel à la présente loi à l’égard du contenu des formules, des avis ou des documents est suffisant ». Le paragraphe 212(2) précise : « Il est entendu qu’une formule, un avis ou un document dont le contenu contient une erreur demeure conforme pour l’essentiel à la présente loi tant que l’erreur n’a pas pour effet de causer un préjudice considérable à la capacité d’une partie de participer à une instance prévue par la présente loi ».

Cette disposition signifie qu’un Avis ou tout autre type de formulaire ou de document comportant une erreur mineure peut toujours être considéré comme valide en vertu de la LLUH s’il ne cause pas de préjudice considérable à la capacité du locataire de participer à l’instance de la CLI. Voir, par exemple : Bennett v Smith, 2025 ONLTB 80835 et Highgate Property Investments Inc v Adebowale 2025 ONLTB 33587.

Outre certains des cas susmentionnés, voici d’autres exemples de décisions de la CLI dans lesquelles le fait pour les Avis de se conformer pour l’essentiel aux exigences a été pris en compte :

Exemples de décisions de la CLI dans lesquelles les Avis ont été jugés comme se conformant pour l’essentiel aux exigences :

Exemples de décisions de la CLI dans lesquelles les Avis de résiliation ont été jugés comme ne se conformant pas pour l’essentiel aux exigences :

Un Avis de résiliation donné verbalement ne peut pas se conformer pour l’essentiel à l’obligation de donner un Avis écrit. Un membre ne peut pas déroger à l’obligation légale de donner un Avis écrit.

Signification de l’avis de résiliation

Le locateur doit donner l’Avis de résiliation à chaque locataire occupant le logement locatif et ne peut déposer une requête de résiliation de la location tant que cela n’est pas fait. Voir : Persad, 2022 CanLII 51509. Si le locateur ne démontre pas que l’Avis a été valablement donné à chaque locataire occupant les lieux, la requête de résiliation doit alors être rejetée.

La LLUH prévoit qu’« [u]n avis ou un document est valablement donné à une personne » de l’une ou l’autre des façons prévues au paragraphe 191(1) de la LLUH ou à la règle 3.1 des Règles de procédure de la CLI.

Dans Toronto Community Housing Corp. v. Zelsman, 2017 ONSC 5289, la Cour divisionnaire a statué que la validité de la signification dépendait de la conformité du locateur à la LLUH, et non du fait que le ou les locataires aient effectivement reçu l’Avis. Voir aussi : Medallion Corporation v Shields, 2023 ONLTB 71150.

La règle 3.4 des Règles de procédure de la CLI prévoit qu’une partie peut demander à la CLI d’autoriser un autre mode de signification, y compris la signification par courrier électronique ou la signification au représentant de la partie.

Lorsque le locateur a utilisé un mode de signification d’un Avis non prévu par la LLUH ou les Règles, et sans autorisation expresse accordée par une directive signée par un membre, avant qu’une requête en expulsion ne soit rejetée, le membre doit tenir compte du paragraphe 191(2) de la LLUH.

En vertu du paragraphe 191(2) de la LLUH, si le locataire accuse réception de l’Avis ou si le locateur peut prouver que le contenu de l’Avis est réellement venu à la connaissance du locataire au plus tard à la date prescrite, cela est suffisant, quelle que soit la façon dont l’Avis a été donné. Voir, par exemple : Kibria v Williams, 2023 ONLTB 25857.

Le locateur ou la personne qui a donné l’Avis au locataire doit également remplir un certificat de signification précisant comment et quand l’Avis a été signifié.

Plusieurs motifs et avis de résiliation

Un locateur peut estimer qu’il existe plusieurs motifs d’expulsion et donner un Avis de résiliation invoquant plusieurs motifs, ou remettre plusieurs Avis de résiliation en même temps.

Par exemple, un locateur peut utiliser le même Avis N5 pour faire valoir à la fois que le locataire a considérablement entravé la jouissance raisonnable de l’ensemble d’habitation par les autres locataires en faisant du bruit fort tard dans la nuit, et que le locataire a causé par négligence des dommages injustifiés à la porte d’entrée du logement locatif.

Par ailleurs, lorsque les motifs sur lesquels le locateur veut s’appuyer ne figurent pas sur le même Avis, le locateur peut signifier plusieurs Avis. Par exemple, si le locataire a un arriéré de loyer et a agressé une personne au sein du complexe résidentiel, le locateur peut signifier deux Avis distincts : l’un pour non-paiement du loyer (Avis N4) et l’autre pour avoir commis un acte illégal (Avis N7). Le locateur peut déposer une seule requête en expulsion fondée sur les deux Avis, pourvu qu’elle soit déposée avant la date limite fixée pour chaque avis. Le locateur peut également déposer une requête distincte en fonction de chaque Avis.

La CLI a conclu que le fait de donner à un locataire plusieurs avis de résiliation fondés sur des motifs différents n’est pas contraire à la LLUH et n’est pas injuste sur le plan procédural, à moins que cela n’entraîne une confusion. Voir, par exemple : Vlahos Trailer Park v Macdonald, 2026 ONLTB 27867; EAL-40976-14 (Re), 2014 CanLII 76724.

Il arrive parfois qu’un même événement puisse donner lieu à plusieurs motifs de résiliation. Par conséquent, le locateur peut signifier plusieurs Avis de résiliation simultanément, en invoquant le même événement comme motif pour chacun d’entre eux. Par exemple, si un locateur estime qu’un locataire a intentionnellement endommagé le système d’alarme incendie de l’ensemble d’habitation, il peut lui signifier un Avis de résiliation pour avoir causé intentionnellement ou par sa négligence des dommages injustifiés au logement locatif (Avis N5), ainsi qu’un Avis de résiliation alléguant une atteinte à la sécurité (Avis N7).

Dans certaines circonstances, la CLI a conclu que la signification de plusieurs Avis concernant le même comportement pouvait prêter à confusion et mener à la conclusion que tous les Avis sont défectueux et que la requête doit être rejetée. Cela se produit le plus souvent lorsque le locateur a signifié à la fois un Avis annulable et un Avis non annulable pour le même comportement. Cela s’explique par le fait qu’il est indiqué au locataire à la fois qu’il peut éviter l’expulsion s’il remédie à son comportement et que le locateur a le droit de déposer une requête en expulsion quoi qu’il arrive. Voir TSL-96380-18 (Re), 2018 CanLII 120849 (ON LTB). Comme l’a fait remarquer la CLI dans Garcia v Fournier, 2024 ONLTB 13667, le [traduction] « critère que la Commission doit appliquer pour déterminer si un Avis de résiliation prêtait à confusion n’est pas subjectif – à savoir si le locataire a effectivement été induit en erreur par les avis – mais objectif – à savoir si un locataire raisonnable aurait été induit en erreur par les avis ».

Par conséquent, lorsqu’ils signifient plusieurs Avis de résiliation, les locateurs doivent déterminer si ces Avis risquent de semer la confusion chez le locataire, car des Avis prêtant à confusion peuvent être jugés défectueux et entraîner le rejet de la requête du locateur.

Le défaut de paiement complet et à temps du loyer par un locataire peut amener le locateur à signifier à la fois un Avis N4 annulable pour non-paiement et un Avis N8 non annulable pour paiement tardif du loyer. La Cour divisionnaire a confirmé que tout non-paiement du loyer constitue à la fois un paiement tardif et un arriéré. Par conséquent, un locateur peut demander la résiliation en invoquant ces deux motifs simultanément ou dans le cadre de procédures distinctes. Voir : Shearer v. Oz, 2026 ONSC 3753; Parousis v. Centurion Property Associates Inc., 2025 ONSC 6864.

Avis annulables

Certains types d’avis peuvent être annulés si le locataire corrige le problème ou l’omission. Un locateur ne peut déposer une requête en expulsion sur la base d’un Avis qui a été annulé par le locataire.

Avis N4 pour non-paiement du loyer

Le paragraphe 59(3) de la LLUH stipule qu’un Avis N4 est nul si, avant que le locateur ne demande l’expulsion par requête, le locataire paie l’arriéré de loyer réclamé dans l’Avis N4 ainsi que tout loyer supplémentaire devenu exigible à la date à laquelle le locataire effectue le paiement. Le locateur ne peut déposer une requête qu’à compter du lendemain de la date de résiliation indiquée sur l’Avis N4.

Si le locataire paie le loyer exigible lorsque l’Avis N4 a été donné, avant la fin de la période de location en cours et avant que le locateur ne dépose une requête auprès de la CLI, l’Avis N4 est nul. Si le locataire ne paie pas l’arriéré de loyer avant la fin de cette période de location et qu’une nouvelle période de location commence, le loyer correspondant à cette période ainsi que les arriérés antérieurs doivent être payés avant que le locateur ne puisse présenter une requête visant à annuler l’Avis N4.

Par exemple :

Un locateur remet à un locataire un Avis N4 le 2 mai, précisant que le locataire doit 1 500,00 $ pour la période de location du 1er au 31 mai, la date de résiliation étant fixée au 9 mai. La date la plus proche à laquelle le locateur peut présenter une requête à la CLI est le 10 mai, et le locataire peut annuler l’Avis en payant 1 500,00 $ d’ici le 9 mai. Toutefois, si le locateur ne présente pas de requête à la CLI au cours du mois de mai, le locataire peut également annuler l’Avis en payant 1 500,00 $ au plus tard le 31 mai.

Par ailleurs, si le locateur attendait jusqu’au 27 mai pour donner l’Avis N4 et qu’il précisait que la date de résiliation était le 3 juin, le locataire pourrait annuler l’Avis en payant 1 500,00 $ au plus tard le 31 mai. Toutefois, si ce paiement était effectué le 1er juin ou après cette date, le locataire devrait payer 3 000,00 $ pour annuler l’Avis, car le loyer du mois de juin serait alors également devenu exigible.

« Premiers » Avis N5

Dans un Avis de résiliation N5 pour dommages, entrave importante à la jouissance raisonnable des lieux ou surpeuplement du logement (en vertu des articles 62, 64 ou 67 de la LLUH), le locateur doit indiquer si l’Avis est annulable ou non. Les « deuxièmes » Avis N5 non annulables sont abordés ci-dessous.

Dans le cas d’un Avis N5 annulable ou d’un « premier » Avis N5, le locataire peut éviter l’expulsion en corrigeant le comportement ou le problème décrit dans l’Avis dans les sept jours suivant sa réception. Le locateur ne peut pas déposer une requête en expulsion pendant ces sept jours. Si le locataire ne corrige pas son comportement ou le problème dans ce délai de sept jours, le locateur dispose alors de 30 jours à compter de la date de résiliation indiquée sur l’Avis N5 pour déposer une requête en expulsion auprès de la CLI.

Lors de l’audience, la CLI doit déterminer si le locataire a annulé l’Avis N5 dans le délai de sept jours. Lorsque l’Avis N5 fait état de plusieurs problèmes, tant qu’au moins l’un d’entre eux n’a pas été annulé, le locateur peut déposer une requête en expulsion, mais l’audience d’expulsion se limitera au problème non annulé.

Dans CEL-55834-16 (Re), 2017 CanLII 28629, le locateur a donné aux locataires un Avis N5 pour entrave importante liée à des problèmes d’odeurs, d’organismes nuisibles et d’encombrement. Le membre a estimé que [traduction] « [p]our faire annuler le premier Avis N5 annulable, les locataires doivent corriger tous les problèmes mentionnés dans l’Avis ». Le membre a constaté que les locataires n’avaient pas réussi à faire annuler l’Avis N5, car des problèmes liés aux odeurs, à l’hygiène et aux organismes nuisibles persistaient à l’issue de la période d’annulation de sept jours.

Dans TSL-32669-12 (Re, 2014 CanLII 71668, le locataire a harcelé le personnel du locateur, et ce dernier a signifié au locataire un Avis N5. Le locataire s’est livré à d’autres actes de harcèlement le septième jour de la période d’annulation. Le membre a estimé que [traduction] « le locataire aurait pu faire annuler l’Avis N5 s’il avait mis fin au comportement reproché dans le délai de sept jours suivant la signification de l’Avis N5. Il ne l’a pas fait. »

Deuxièmes Avis N5 et autres Avis en vertu de l’article 68 de la LLUH

Une fois qu’un premier Avis N5 valide a été donné à un locataire, le locateur peut donner un deuxième Avis en vertu de l’article 68 de la LLUH (« deuxième Avis ») si un nouveau comportement ou une nouvelle situation survient plus de sept jours, mais moins de six mois après que le premier Avis N5 a été donné.

Il n’est pas nécessaire que le deuxième Avis soit donné en raison du même comportement ou problème qui a donné lieu au premier Avis. Les comportements ou problèmes pouvant justifier un deuxième Avis en vertu de l’article 68 de la LLUH sont les suivants :

Un Avis donné en vertu de l’article 68 de la LLUH est assorti d’un délai de préavis réduit et ne peut être annulé par le locataire. Le locateur peut présenter une requête auprès de la CLI en vue de résilier la location et d’expulser le locataire dès que l’Avis lui a été donné. Le locateur peut donner au locataire un deuxième Avis N5 ou un autre deuxième Avis en vertu de l’article 68, que le locataire ait annulé ou non le premier Avis N5.

Les comportements ou les événements qui se sont produits avant la fin de la période d’annulation du premier Avis N5 ne peuvent pas constituer le fondement de l’expulsion sur un deuxième Avis. Ce délai de prescription s’applique à la date à laquelle le comportement a eu lieu, et non à la date à laquelle le deuxième Avis est donné. Voir : TEL 99269 19 (Re), 2019 CanLII 87627 (ON LTB).

De plus, si le deuxième Avis repose uniquement sur les mêmes incidents que ceux énumérés dans le premier Avis N5, ce deuxième Avis sera jugé invalide et le locateur pourrait ne pas être en mesure de donner suite à sa requête de résiliation et d’expulsion. Voir : Kajan v Medeiros, 2021 CanLII 85723 (ON LTB) et Estate of Sathyamoorthy v Parks, 2020 CanLII 117577 (ON LTB); TEL 02567 19 (Re), 2020 CanLII 61212 (ON LTB), TEL 79009 17 (Re), 2017 CanLII 60227 (ON LTB).

Date à laquelle une requête peut être déposée

Une requête en expulsion fondée sur un arriéré de loyer ne peut être déposée qu’au plus tôt le lendemain de la date de résiliation précisée dans l’Avis N4 (voir le paragraphe 74[1]).

Une requête en expulsion fondée sur un premier Avis N5 pour dommages injustifiés, entrave à la jouissance raisonnable des lieux ou surpeuplement du logement (article 62, 64 ou 67) ne peut être déposée que lorsque la période de sept jours accordée au locataire pour rectifier la situation s’est écoulée sans que celui-ci n’ait pris de mesures à cet effet.

Pour tous les autres types de requête en expulsion (usage personnel par le locateur, acte dangereux, acte illicite, avis de résiliation donné par le locataire, etc.), la requête peut être déposée après la signification de l’Avis (voir le paragraphe 69[1]).

En vertu du paragraphe 69(2), une requête en expulsion fondée sur un motif autre que le non-paiement du loyer ne peut être déposée plus de 30 jours après la date de résiliation précisée dans l’Avis de résiliation. Sinon, la requête sera rejetée. Il n’y a pas de date limite pour les requêtes fondées sur un arriéré de loyer.

Requête complète

Il incombe au locateur de vérifier que sa requête est complète et en bonne et due forme, et que tous les documents justificatifs nécessaires ont été déposés, comme les Avis et les certificats de signification pertinents.

L’article 185 de la LLUH prévoit que le locateur doit signer la requête ou autoriser une personne habilitée à le représenter en vertu de la Loi sur le Barreau à le faire. Cette personne doit être titulaire de permis ou être habilitée à fournir des services juridiques en vertu d’une dispense prévue par le règlement administratif no 4 du Barreau de l’Ontario : Rivera v. Eleveld, 2022 ONSC 446.

Lorsque le locateur est une personne morale, un représentant autorisé de la société, comme un administrateur ou un dirigeant, peut signer.

L’article 53 du Règl. de l’Ont. 516/06 pris en application de la LLUH précise les renseignements qui doivent accompagner les requêtes lorsqu’elles sont déposées auprès de la CLI. Les requêtes en expulsion fondées sur les Avis donnés en vertu des articles 48, 49 et 50 exigent le dépôt de documents supplémentaires. Voir la section « Affidavit ou déclaration » de la ligne directrice 12 – Expulsion pour usage personnel, réparations et affectation à un autre usage, et requêtes des locataires pour mauvaise foi.

L’article 59 du Règl. de l’Ont. 516/06 pris en application de la LLUH et la règle 4.5 des Règles de procédure de la CLI prévoient que, lorsque les Avis, les affidavits ou les certificats de signification ne peuvent pas être téléchargés dans le système au moment du dépôt de la requête dans le PTDO, ils doivent être déposés auprès de la CLI dans les cinq jours ouvrables. La règle 6.10 prévoit que la CLI n’acceptera pas une requête incomplète qui ne contient pas les documents exigés par la LLUH, les règlements ou les règles.

Si les documents requis ne sont pas déposés dans les cinq jours suivant le dépôt de la requête par le locateur, le membre chargé de l’audience peut décider de proroger le délai ou de rejeter la requête (voir l’article 190 de la LLUH et l’article 56 du Règl. de l’Ont. 516/06 pris en application de la LLUH).

Autres requêtes dans le cadre d’une requête L2

Dans le cadre d’une requête L2 en résiliation de la location et en expulsion du locataire ou en recouvrement d’une somme d’argent (« requête L2 »), un locateur peut demander à la fois la résiliation de la location et une ordonnance obligeant le locataire à lui verser une indemnité. La résiliation et l’indemnisation peuvent être demandées dans la même requête L2. Au moment de remplir la requête, le locateur doit indiquer clairement s’il demande la résiliation, une indemnisation, ou les deux.

Certaines demandes d’indemnisation ne sont recevables que lorsqu’un locateur demande également la résiliation de la location. Il s’agit notamment :

Dans le cadre d’une requête L2, qu’il réclame ou non la résiliation, un locateur peut demander une ordonnance obligeant le locataire à lui verser :

Lorsqu’elles sont prouvées lors de l’audience, ces demandes d’indemnisation donnent lieu à une ordonnance obligeant le locataire à verser une somme d’argent au locateur, mais ne résilient pas la location. Par conséquent, un locateur n’est pas tenu de signifier un Avis de résiliation avant de présenter ces requêtes dans le cadre d’une requête L2.

La requête L2 impose au locateur de fournir des précisions sur chaque requête et celui-ci doit être en mesure de justifier sa requête lors de l’audience.

Lorsqu’un locateur souhaite à la fois la résiliation et une indemnisation pour les mêmes événements, il doit demander les deux dans la requête L2.

Par exemple, si le locateur demande la résiliation et l’expulsion sur la base d’un Avis N5 pour dommages injustifiés, et s’il souhaite également réclamer le remboursement des frais de réparation ou de remplacement des biens endommagés, le locateur doit expressément demander à la fois la résiliation et une indemnisation dans la requête L2. Le locateur doit également expliquer en détail la nature des dommages causés aux biens, pourquoi ceux-ci sont injustifiés, et pourquoi il estime qu’ils ont été causés par négligence ou intentionnellement par le locataire, un occupant ou un invité de ce dernier. En ce qui concerne la demande d’indemnisation, le locateur doit également expliquer comment il a calculé les coûts de réparation ou de remplacement des biens endommagés, lorsque la réparation n’était pas possible. Des éléments de preuve des dommages et des coûts de réparation ou de remplacement, comme des photos et des factures, doivent être fournis au locataire et à la CLI avant l’audience, conformément à la règle 19.1 des Règles de procédure de la CLI.

De même, s’il réclame le paiement de factures de services publics impayées, le locateur doit remplir le tableau figurant sur la requête L2 afin de fournir les renseignements requis pour chaque facture de services publics impayée que le locataire était tenu de payer en vertu des conditions de la convention de location. Les factures de services publics et la convention de location stipulant que les locataires doivent payer les frais de services publics doivent être fournies au locataire et à la CLI avant l’audience, conformément à la règle 19.1 des Règles de procédure de la CLI. Si le locateur souhaite réclamer des frais de services publics supplémentaires devenus exigibles après le dépôt de sa requête L2, le membre déterminera si le locataire a été informé que ces frais seraient réclamés lors de l’audience afin de décider s’il y a lieu de modifier la requête et d’autoriser le locateur à les réclamer.

Enfin, s’il réclame des frais engagés ou à engager à la suite d’une entrave importante, le locateur doit être prêt à expliquer en quoi ces frais résultent de cette entrave importante et comment ils ont été calculés, en joignant les factures, le cas échéant.

Si le locateur demande une indemnité quotidienne pour chaque jour où le locataire reste dans le logement locatif après la date de résiliation indiquée dans l’Avis de résiliation, outre les éléments de preuve à l’appui des motifs de résiliation, le locateur doit être prêt, lors de l’audience, à fournir des éléments de preuve concernant le nouveau loyer devenu exigible et tout paiement de loyer effectué par le locataire depuis la date de résiliation indiquée dans l’Avis de résiliation. De même, en ce qui concerne les frais administratifs et les frais d’insuffisance de fonds, le locateur doit être prêt à prouver qu’un chèque a été refusé pour insuffisance de provision et à justifier tout montant que la banque lui a facturé au titre du refus de ce chèque.

Dans toute ordonnance de la CLI qui résilie une location et qui ordonne le paiement d’un arriéré, d’une indemnité quotidienne, d’une indemnité pour dommages injustifiés, de frais de services publics impayés ou de frais liés à une entrave importante, la CLI vérifiera si le locateur détient une avance de loyer correspondant au dernier mois versée par le locataire et créditera ce dernier de ce montant, ainsi que des intérêts dus sur cette avance de loyer.

Paiement de l’arriéré après le dépôt d’une requête L1

Le paragraphe 74(2) de la LLUH prévoit que si, avant que l’ordonnance d’expulsion ne soit rendue, le locataire paie au locateur la totalité de l’arriéré, les droits de présentation de la requête et tout loyer supplémentaire exigible à la date du paiement par le locataire, la requête est abandonnée. Si le locataire a abandonné sa requête L1, le locateur doit déposer dès que possible auprès de la CLI un formulaire dûment rempli de demande d’ordonnance d’abandon sans audience. La CLI peut alors rendre une ordonnance et annuler l’audience (voir « Montant à payer pour éviter l’expulsion – Avant que l’ordonnance ne soit rendue » dans la ligne directrice 11 : Arriéré de loyer).

Lorsqu’aucune ordonnance d’abandon n’a été rendue avant l’audience, le locataire peut néanmoins être autorisé à soulever des questions au titre de l’article 82 lors de l’audience, même si la requête a été abandonnée. De même, lorsqu’un locateur assiste à une audience pour retirer sa requête, le locataire peut tout de même être autorisé à soulever des questions au titre de l’article 82. (Voir la section « Questions soulevées par des locataires au cours des audiences relatives aux arriérés de loyer » dans la ligne directrice 11 : Arriéré de loyer).

Si un locataire n’a pas payé le montant requis pour abandonner la requête avant l’audience, le locateur doit remplir le formulaire« Requête L1/L9 – Mise à jour des données à la date de l’audience » contenant des renseignements complets et à jour sur la location et tout arriéré de loyer dû à la date de l’audience. Une copie doit être remise au locataire et à la CLI au moins cinq jours avant l’audience.

En vertu de la règle 10.3 des Règles de procédure de la CLI, lorsqu’un locateur n’a pas remis son formulaire de mise à jour L1/L9 dûment rempli au locataire et à la CLI cinq jours avant l’audience, la CLI peut :

  1. ordonner que le formulaire de mise à jour L1/L9 soit rempli pendant l’audience;

  2. traiter d’autres questions jusqu’à ce que le formulaire de mise à jour L1/L9 ait été rempli;

  3. refuser d’accorder au locateur le remboursement des frais liés au dépôt de la requête.

Paiement effectué après que l’ordonnance devient exécutoire

Voir la section « Montant à payer pour éviter l’expulsion – Après que l’ordonnance est rendue » dans la ligne directrice 11 : Arriéré de loyer.

Expiration de l’ordonnance d’expulsion

Selon l’article 81 de la LLUH, l’ordonnance de la CLI qui prévoit l’expulsion d’une personne expire six mois après la date de sa prise d’effet, sauf si elle est déposée auprès du Bureau de l’exécution des actes de procédure (shérif) avant la fin de ce délai. Une fois l’ordonnance d’expulsion expirée, le locateur ne peut pas demander à la CLI une autre ordonnance d’expulsion à l’égard de la même question.

Le délai de six mois prévu que l’article 81 impartit au locateur pour déposer une ordonnance d’expulsion auprès du shérif ne continue pas à s’écouler pendant que l’ordonnance est assujettie à une suspension résultant d’un appel interjeté devant la Cour divisionnaire ou d’une instance de la CLI, comme une demande d’examen ou une motion en annulation. Voir : Elguindy v. Galaxy Real Estate Core Ontario LP, 2024 ONSC 5911 et Nickoloff v. Sniderman, 2024 ONSC 6121. En outre, le paragraphe 190(2) de la LLUH prévoit que la CLI a le pouvoir d’envisager la prorogation du délai de dépôt de l’ordonnance auprès du shérif si la requête est présentée avant qu’elle rende une ordonnance d’expulsion.

La règle 60.10(4) des Règles de procédure civile de l’Ontario prévoit qu’une fois déposée auprès du shérif, une ordonnance d’expulsion rendue par la CLI reste exécutoire pendant un an à compter de sa date d’entrée en vigueur. Les parties peuvent également demander à la Cour de rendre une ordonnance prolongeant le délai d’un an.

La partie qui estime que le shérif n’a pas exécuté correctement l’ordonnance d’expulsion rendue par la CLI doit soulever cette préoccupation directement auprès du shérif. De fait, la CLI ne peut pas donner de directive supplémentaire au shérif après avoir rendu l’ordonnance définitive.

1Aucun Avis n’est requis pour les requêtes en expulsion déposées en vertu des articles 77 à 79 et 94 de la LLUH.